物件に関する基礎知識
敷金とは
意味
敷金は部屋を借りる時に大家さんに預けるお金です。
敷金は退去時に部屋を元に戻すために使うお金で、大家さん側からすると部屋を貸した人にボロボロにされて出ていく時にお金を請求できないと赤字になるので、先にある程度預かっておこうとなるので敷金が存在します。
退去時に大きな問題がなければ満額返ってきます。
目安
一般的な店舗物件は敷金1~6ヶ月が多いですが、物件によってはもっと多いこともあります。
初めて開業する人はなるべく安い物件にした方がリスクは下がります。
理想は家賃の1〜2ヶ月分くらいの物件にできるといいです。
その他
この敷金は契約時に変動する可能性があります。
そもそもこの敷金は退去時に原状回復費用が未払いになってもいいように先に預かるので、大掛かりな内装などをする場合は原状回復にかかるお金も増える可能性があるので、多めに預かりたいと言われて敷金が増える可能性もあります。
よほど大掛かりな工事をしなければアイラッシュサロンなら敷金は増えない事が多いですが、増える可能性はあります。
礼金とは
意味
大家さんに「お礼金」の意味合いで支払う費用のことです。
修繕費などにあてた差額が返金される敷金とは異なり、礼金は一切返金されないです。
目安
基本は1ヶ月分ですが、最近は礼金0円の物件が増えている印象です。
保証金とは
意味・目的
これは敷金と同じ存在ですので、基本的には敷金と保証金は同じようなものと考えて、その2つの合計で考えるようにします。
敷金と同じなら保証金にする意味はあるの？と思うかもしれません。
敷金であれば退去時に返す必要がありますが、保証金に関しては5ヶ月分預かるけど1ヶ月分は返さないというルールを決めれるので、大家さん的には都合がいいので敷金ではなく保証金を設定していることも多いです。
仲介手数料とは
意味
不動産会社に支払う手数料です。
そもそも人が家を借りる場合は大家さんから借りますが、自力で大家さんを探して交渉したり契約を進めるのは困難なので、借りる人と貸す人の間に不動産会社が入ります。
その際に物件を探したり、内見をしたり、契約書を作成したり、大家さん側とやり取りしたりする作業が必須になるので、それらを行う作業料のようなものです。
目安
こちらは家賃1ヶ月分です。
店舗に関しては仲介手数料の割引はほぼできない不動産屋がほとんどです。
（住居よりも店舗の方が契約時に確認する内容や作業が多いため）
保証料
意味・目的
これは部屋を借りる人が家賃を滞納した時に代わりに払ってくれる会社に支払うお金です。
今までは連帯保証人をつけて契約してましたが、最近は連帯保証人は不要で保証会社に入るだけで借りれることが多いです。
物件によっては保証会社に入るのに加えて連帯保証人も用意してと言われることもあります。
目安
家賃の50%~100%
そのほかにかかる費用
鍵交換代・ルームクリーニング代
これは大家さん負担では？と思うかもしれませんし、一般的なルールでも大家さん側が負担するものですが、実際には大家さんの方が立場が強いこともあって借りる側の負担でないと貸さないというスタンスになっています。
大家さん側からすると借りたいと言ってくる人は多いので、条件的に少し有利になりやすくなってしまっているので、ほとんど全てのケースで借りる人の負担になります。
火災保険
これは自分で選んでもいいという物件と相手の指定に従わないと借りれない物件があります。
相手の指定の火災保険は2年で2万円前後が多いです。
手続きは相手が進めてくれるので楽ではあります。
自分で選ぶと4000円前後で入れますが、加入手続きや退会手続きの手間がありますので、2年で15,000円前後の差であれば自分で加入できたとしても相手の指定の火災保険に入った方が楽な気もします。
カットできる費用
消毒・消化・抗菌など
上記のような内容のものは外してくれと言えば外せます。
〇〇サポート
こちらは内容によって外せる外せないがありますので、まずは伝えてみてください。
これも貸す側の立場が強いので、〇〇サポートに入らないと貸せないと言われたりしてしまうこともありますが仕方ないです。
物件選びの注意点
- 定期借家について
- スケルトンについて
- 店舗で使える物件のタイプについて
1.定期借家について
一般的な住居用の物件だと2年ごとに更新があって、借りている側は更新して住み続けることができます。
定期借家の場合は契約が更新できなかったり、更新できない可能性がある物件になって店舗用物件に多いです。
大家さんが定期借家にする理由はいくつかあります。
- 建て替えや大規模修繕の可能性が築年数的にある
- 周辺とのトラブルやクレームが不安
築年数が古い物件に多いのが1です。
どこかのタイミングで取り壊しや大規模修繕をする必要があるため、ずっと住み続けられてしまうと困る可能性があるので、大家さんの都合で契約を更新したくない時に更新しないで退去してもらえるように保険をかけているイメージです。
こちらは契約時になんで定期借家契約なのか？を聞いて、上記の理由であれば建て壊しや修繕の予定など聞き、しばらくは住めそうであれば契約を検討していいケースもあります。
あまり長く契約できなそうで内装をがっつりやりたい時などは、避けた方がいいです。
2.周辺とのトラブルやクレームが不安 に関しては、店舗利用で不特定多数の人が出入りすることにより、周辺住民からのクレームなどが出るリスクを不安に思う大家さんが、追い出せるように定期借家契約にするケースがあります。
この場合は問題を起こさないでいれば再契約はできると言われることが多いので、契約してもいいケースが多いです。
特に広い店舗になればなるほどトラブルやクレームリスクは増えるので、定期借家契約になっていることが多いです。
理想は定期借家契約ではない物件がいいですが、定期借家契約でも長く使える可能性が高い物件もあるので、不動産屋とうまく連絡を取って見極めていけるといいと思います。
2.スケルトンについて
スケルトンは床や天井が剥き出しになっている部屋です。
これは内装工事をしない予定の人からしたら絶対に避けるべきです。
自分が利用するためだけに床や天井、壁などの内装をしないといけないので。
一方で初めからがっつり内装を入れる予定の人であれば、内装工事の見積もりにもよりますがアリです。
逆にスケルトンでも契約したい人は限られるため、意外といい物件でも契約が決まらないで余っていることもあります。
注意点としてはスケルトンだと原状回復もスケルトンにする必要がありますので、退去時のお金はかかります。
スケルトンではない物件だと床や壁や天井などは内装の見た目がいい感じであれば原状回復しないでいいって言われることもあるので、スケルトンだと確実にお金がかかったりしますし、敷金や保証金も高くなりやすいです。
3.店舗で使える物件のタイプについて
物件はざっくり3タイプあります。
- 住居用
- 事務所用
- 店舗用
1.住居用は住むための家なので、店舗利用はできないです。
2.事務所用は店舗で使える可能性もあるので聞いてみるのはアリです。
事務所用は大体カーペットなので、フローリングに変える費用はかかります。
3.店舗用は名前の通り店舗用で店舗利用は業種にもよりますが、断られにくいです。
初めてサロンを開業してリスク低くやりたい場合は築年数が古い事務所用の部屋を店舗で使わせてもらうのが家賃的には1番安くできていい印象です。
