物件の選び方
家賃
家賃は物件選びでかなり大事です。
なぜならずっとお金がかかる固定費になるからです。
例を出すと、あなたなら以下のAとBどちらの物件にしますか？
『物件A』
- 駅から徒歩3分
- 築10年
- 8畳
- 家賃10万
『物件B』
- 駅から徒歩6分
- 築25年
- 7畳
- 家賃7万
僕なら迷わずBにします。
ここで考えるべきは、一般的な相場より安い物件にした場合、
- 何円浮くか？
- 物件を下げた影響で集客にどれくらい影響が出るか？
です。
先ほどの例では、そのエリアの家賃の相場が10万円だったとすると、7万の物件にすれば家賃が3万円浮きます。
でも築年数が古くなったりする関係で、綺麗なサロンを好むお客さんは来なくなるかもしれません。
でも僕の感覚ではBの物件にして減るお客さんの数はそんなにいないと思います。
むしろ3万円カットした分を広告費に使うことで、より多くの新規の来店につながるので、結果的に来店するお客さんは増えると感じます。
ここの感覚は人によって差がありますが、僕の八王子のサロンは家賃6万円くらいでスタッフが4人入れる広さです。
築年数は40年くらいだと思います。
多分エリアの相場の半額くらいの物件です。
僕の感覚だとここまで削っても問題はないと考えています。
しかも、マツエクはリピーターが少しずつ増えていくビジネスモデルなので、リピーターで埋まってくれば来るほど家賃が低い物件にすればよかったと後悔します。
実際にリピーターさんになるということは、サロンのコンセプトやスタッフの人柄、技術、関係性などに魅力を感じているので、物件が綺麗だからとかは通う理由に関係ない事が多いです。
なので長期的に考えても家賃は下げる方がいいです。
また、オープン当社はほとんどのサロンは赤字になりますので、家賃が高いと赤字も増えます。
初期費用も高くなるので、そう言う意味でも家賃は下げたいです。
色々書きましたが、
結論は、一般的な相場より安い物件にした場合、
- 何円浮くか？
- 物件を下げた影響で集客にどれくらい影響が出るか？
のバランスを考えて決めますが、僕はなるべく安い物件にすることをおすすめします。
家賃を高くしてもいい人はこのどちらかです。
- 何がなんでも売上を作る決意がある人
- すでに別の店舗で利益が残る店舗を作れている人
金額の目安
家賃の目安はエリアによって変わるので、一概には言えないですが、一般的な相場よりは安い場所にしたいです。
お店の売り上げが高ければ家賃も高くしていい？
って思う人もいるかもしれませんが、売り上げが高くできそうでも家賃はなるべく下げるべきです。
もちろん家賃を下げすぎると売り上げが大幅に下がる可能性もあるので、家賃を下げた影響でどこまで売り上げが下がるか？のバランス次第ですが、多くの人が思っているよりも家賃は下げても集客やリピートに問題ないです。
物件よりは
- サロンの魅力
- 接客、技術
- 集客力
などの方が圧倒的に新規数やリピート率に影響します。
僕のサロンも東京で家賃6万で4ベッドで築40年くらいですが売上100万いくスタッフがいるので、特に実力ややる気がある人が独立するなら家賃は安めでもそこまで問題ないです。
と言っても独立はあなたがやりたいようにやるためにするって目的もあるので、あなたが満足する物件にすることで利益が少し減るとかは問題ないと思います。
初期費用
物件の初期費用はなるべく抑えたいです。
ざっくり目安はこれくらいです。
- 敷金：家賃の1~6ヶ月分
- 礼金：1ヶ月分
- 保証金：0~6ヶ月分
- 前家賃：1ヶ月分
- 保証会社料：0.5~1ヶ月分
- 仲介手数料：1ヶ月分
特に赤字の部分は物件によって大きな差があるのですが、ここの金額が多いからいい物件で成功しやすいとかはありません。
ただの赤字が増えるだけなので、できれば初期費用の中でも敷金礼金は安くしたいです。
これももちろんエリアによるのですが、理想はこれです。
敷金：1ヶ月分以下
礼金：1ヶ月分以下
かかったとしても敷金3ヶ月分くらいまでにしたいので、そういう物件を粘り強く探す必要があります。
実際に僕は東京の八王子で、駅徒歩5分でベッド4台置ける物件を敷金礼金1ヶ月分ずつで契約しています。
別の店舗で秋葉原に関しては、かなり強気の商業エリアだったので家賃が12万前後、敷金は6〜12ヶ月ってのが相場でしたが、
ここも家賃9万程度、敷金2ヶ月、礼金1ヶ月の物件を見つけられました。
これだけで初期費用が70万くらい変わるので、かなりインパクトは大きいです。
地方であれば物件契約の初期費用が合計で30万程度になることも普通にあります。
表参道とか都心エリアにすることで、初期費用がかなり高くなってしまう場合は、エリアを変えるのもありだとは思います。
もしくは時間と労力をかけて探すしかないです。
築年数
築年数は古くて問題ないです。
多くの人は美容サロンだから綺麗なサロンをお客さんは求めてると思っています。
でも実際はいくら綺麗なサロンでも、スタッフの接客や技術などが悪ければリピートしないので、そこまで関係ないです。
むしろ築年数が古くても、スタッフの接客や技術が良ければリピートします。
なので、僕も築40年くらいの物件にしてます。
ここです。
物件の築年数とかは、実際にそのサロンに行くまではお客さんはわからないので、集客に影響してると感じたことはないです。
もちろんネットに内観や外観の写真とかを載せることもありますが、ほぼ載せなくても問題なく集客はできるので、お客さんは実際に来店するまで物件の築年数とかわかりません。
実際にお店に来てからは、スタッフの接客や技術などでサロンに通うかどうかを決めていくので、築年数が古いから行かない！となる人はほぼいない印象です。
なので古くても気にしなくていいです。
内装
内装も最小限でいいと思います。
内装に関しては、築年数が20年以下ならほぼ不要でもいいと僕は考えます。
築年数が30年以上だと、壁や床を張り替えたりしてもいいとは思いますが、張り替えずにやってもいいとは思います。
極端な例を出すと美容所登録の関係で実際はダメですが、畳の部屋でもスタッフの接客や技術、人間性が良ければお客さんは通います。
つまり、多くの人は内装は綺麗なほどいいと思いますが、それよりも圧倒的にスタッフの接客や技術を重視するので、内装は最低限でいいですし、初めはしなくていいと思います。
内装にお金をかけるとしても、お金に余裕ができてからでいいと思いますし、初めは内装に使うお金を広告費に使った方がうまくいきます。
それでサロンがうまくいって内装にお金かけようかな？って思ったりもしますが、結局いまの内装で問題なくできてるので、今から内装にお金をかけるのも意味ないな。と思って、結局内装はやらないってなると思います。
なので内装は最低限でいいです。
これは僕が別でやってる整体ですが、ここはこんな感じで床はカーペットで築40年くらいで壁は黄色いですし室内も古くて少し臭いですが、スタッフ1人で月200~300万売り上げがあります。
色々経験したので自信を持って言えますが、マツエクでも同じように内装は最低限のレベルでも問題ないです。
もちろん綺麗な方がいいですが、綺麗だからって理由でリピートする人はほとんどいません。
それよりもサービスやスタッフの魅力の方が圧倒的に大事です。
駅徒歩
駅徒歩に関しては、僕の感覚では理想は徒歩7分以内にしたいです。
8分以上になると、行くのが大変になったりお客さんが道に迷う事が多くなって案内の対応が増えたりするので、理想は7分以内がいいです。
逆に7分以内であれば2分だろうが7分だろうがそんなに集客に関係ないと思います。
もし駅徒歩が集客に関係あるとしたら、そのお客さんはサロン選びを駅からの距離だけで選んでいる人であなたのサロンに魅力を感じて来ている人ではないので、失っても問題ないお客さんです。
このサロンに行きたいと思ってもらっていれば、駅徒歩はそこまで関係ないので7分以内くらいで考えれるといいと思います。
どれだけ遠くても10分以内が限界だと思います。
もちろん車で来るエリアだと話は別です。
立地
立地に関しては、多くの人はこのように思っているかもしれません。
- 大通り沿いがいい
- 人通りが多い方がいい
- 裏路地はダメ
- 雑居ビルはダメ
これも間違いで、1人サロンであればこうです。
- 裏路地OK
- 雑居ビルOK
- 人通り少なくてOK
その分家賃が安くなるなら大歓迎です。
今の時代はネット集客なので、看板もドアのマグネットで十分ですし、お店の場所もぱっと見でわからないような場所でも問題ないです。
逆に大きな通り沿いに大きな看板を出した人もいましたが、全く集客効果がなかったと言ってました。
あなたも通りかかった美容室に行くことって少ないくないですか？
ほとんどネットで探していく場所を決めると思うので、立地に関しては場所が目立たなくてもその分家賃が安くなるならラッキーです。
エレベーターの有無
エレベーターはサロンにもよりますが、オーナー1人店舗なら4階くらいまではなしでもなんとなかるかなと思います。
スタッフを2〜3人増やす場合はリピート率がオーナーより明らかに下がるので、4階の階段を登ってまで来たいと思われにくくなるので、階段で2階くらいまでかな？という印象です。
駐車場の有無
これは車社会の場合の話で、無料駐車場があるかコインパーキングを使ってもらうかの話です。
これもエレベーターと同じで、オーナー1人であればコインパーキングでお客さんの出費が増えても予約は埋まらせられると思います。
スタッフが多いとリピート率やサービスの質がオーナーより下がるので、お客さんにコインパーキングで無駄な出費をさせることで、よりリピート率が下がるので無料駐車場がある場所がいいです。
物件選びや物件探しで悩んだ場合
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